Zastanawiasz się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub wybudowanie domu? Przeraża Cię ilość formalności, wymagań i informacji związanych z tym zobowiązaniem finansowym? To naprawdę nic strasznego. Do zaciągnięcia kredytu hipotecznego trzeba się przygotować, a wbrew pozorom jest to całkiem proste.
Zobacz, na co zwrócić uwagę przed wzięciem kredytu. Poznaj sposoby na zwiększenie zdolności kredytowej i sprawdź, które rozwiązania finansowe będą dla Ciebie najlepsze. Jeśli podejdziesz do tego rozważnie, kupno mieszkania stanie się przyjemnością, a Ty szybko uzyskasz wymarzone miejsce do przyszłego życia.
Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego? – Analiza wstępna
Na samym początku przejrzyj wszystkie oferty kredytów dostępnych w bankach w Polsce. Nie ograniczaj się tylko do placówki, w której masz otwarte konto – może okazać się bowiem, że w innym banku oferta będzie bardziej atrakcyjna. Sprawdź wszystkie najważniejsze elementy kredytu hipotecznego, tj.:
- Wysokość oprocentowania kredytu;
- Marżę banku;
- RRSO kredytu hipotecznego;
- Okres kredytowania;
- Akceptowane źródła dochodu;
- Rodzaj oprocentowania;
- Dodatkowe koszty związane z kredytem;
- Opinie innych klientów banku.
Przyjrzyjmy się teraz każdemu elementowi kredytu hipotecznego nieco uważniej.
Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego
Oprocentowanie kredytów hipotecznych nie jest wielkością stałą. Przez 30 lat spłaty będzie się ono zmieniać, gdyż jego wysokość zależy od aktualnej wysokości wskaźnika WIBOR. Ten zaś ustalany jest praktycznie codziennie przez największe banki w Polsce.
Przy kredytach hipotecznych banki biorą pod uwagę WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Co to oznacza? 3M i 6M to oznaczenia, które pokazują, po jakim czasie zmieni się oprocentowanie naszego kredytu. W przypadku WIBOR 3M będą to 3 miesiące, w przypadku WIBOR 6M odpowiednio 6 miesięcy.
Warto wiedzieć, że wysokość wskaźnika WIBOR zależy od aktualnej sytuacji na rynku, wielkości inflacji czy Produktu Krajowego Brutto (PKB). Nie da się w 100% określić jego wysokości, można jednak dokonywać spekulacji na temat jego wzrostu lub spadku. Wzrost wskaźnika WIBOR oznacza bowiem wzrost raty kredytu hipotecznego.
Dodatkowo pozostaje pytanie: lepiej wybrać WIBOR 3M czy 6M?
- Przy kredycie opartym o WIBOR 3M rata kredytu zmieniać się będzie co 3 miesiące. To rozwiązanie będzie korzystne w sytuacji, gdy przewiduje się, że wskaźnik WIBOR będzie malał. Wówczas szybciej odczujemy spadek raty kredytowej i koszty z nim związane będą mniejsze.
- WIBOR 6M będzie dobrym wyborem w sytuacji odwrotnej, tj. gdy przewiduje się, że wskaźnik będzie wzrastał. Wówczas jedynie raz na pół roku odczujemy wzrost raty kredytowej, związany ze wzrostem wskaźnika WIBOR.
Marża banku
To koszt, który ustalany jest z góry przez bank i obowiązuje przez cały okres trwania umowy. Razem z oprocentowaniem nominalnym stanowi najważniejszy koszt związany z kredytem. W odróżnieniu jednak od oprocentowania, marżę banku można negocjować. Jej wysokość uzależniona jest bowiem nie tylko od polityki finansowej banku, ale również naszej sytuacji kredytowej.
Marża jest zyskiem banku w zamian za pożyczenie pieniędzy kredytobiorcy. Zwykle stosuje się stałą wysokość marży przez cały okres umowy, jednak niektóre banki mogą ją zwiększyć na początku umowy, np. czekając aż uprawomocni się wpis do hipoteki.
Wysokość marży kredytowej zależy od:
- Zdolności kredytowej kredytobiorcy – im wyższa, tym niższa marża;
- Wysokości wkładu własnego – tu również im więcej wniesiemy, tym mniejszą marżę ustali nam bank;
- Usług dodatkowych – wykupienie ubezpieczenia na życie czy innych produktów dodatkowych może przyczynić się do obniżenia marży;
- Tego, czy kredytobiorca jest już klientem tego banku – posiadacze kont osobistych czy lokat mają większe szanse negocjacyjne na zmniejszenie wysokości marży.
RRSO kredytu hipotecznego
RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania kredytu hipotecznego. Określa ona całkowity koszt kredytu hipotecznego w ujęciu procentowym w rocznym okresie. To na jej podstawie powinniśmy porównywać między sobą oferty kredytów.
W skład RRSO wchodzi:
- Oprocentowanie kredytu;
- Marża banku;
- Koszty dodatkowe, np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, prowizja za udzielenie kredytu.
Okres kredytowania
Mamy tutaj do czynienia z maksymalnym i minimalnym okresem kredytowania. Najczęściej kredyty hipoteczne udzielane są na okres 30 lat, co jednak w sytuacji gdyśmy chcieli zaciągnąć zobowiązanie na krótszy okres? I w jaki sposób czas kredytowania wpływa na wysokość raty i ogólne warunki kredytowe?
Zacznijmy od okresu kredytowania. Najkrótszy okres, na który banki udzielają kredytów hipotecznych nie jest ściśle określony. Najdłuższy zaś może wynosić nawet 35 lat, ale pod warunkiem, że wiek kredytobiorcy nie przekracza 80 lat w momencie spłaty ostatniej raty kredytu.
Przy wyborze okresu kredytowania warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową. Kredyt na 30 lat wiązać się będzie bowiem z niższymi ratami, ale w ostatecznym rozrachunku koszt kredytu będzie wyższy. Dodatkowo tak długi czas kredytowania cały czas obniża zdolność kredytową, więc gdybyś w przyszłości chciał wziąć inną pożyczkę – kredyt hipoteczny może być problemem.
Długi okres spłaty jest więc polecany dla osób ze stabilnymi dochodami, ale o średniej wysokości.
Okres kredytowania może również ulec zmianie w czasie spłaty kredytu. Wystarczy do tego odpowiedni wniosek i zmiana zapisów w umowie. Bank umożliwiają spłatę kredytu wcześniej. Należy tylko sprawdzić, na jakich warunkach i z jakimi opłatami się wiążą.
Akceptowane źródła dochodu
To najważniejszy element brany pod uwagę przy kredycie hipotecznym u wnioskodawcy. Od niego zależy zdolność kredytowa i warunki oferowane przez bank. Instytucje mogą akceptować różne formy dochodu, a dodatkowo wymagają ich udokumentowania.
Wszystkie banki akceptują:
- Umowę o pracę, zwłaszcza tę zawartą na czas nieokreślony;
- Umowę zlecenie;
- Umowę o dzieło.
Wówczas konieczne jest przedstawienie odpowiedniego zaświadczenia od pracodawcy. To jednak nie jedyne dokumenty, które musimy przedstawić w trakcie procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny. Dodatkowo konieczny będzie wyciąg z konta osobistego, a także rozliczenie PIT za ubiegły rok.
Inne formy zarobku, które możemy przedstawić w banku to:
- Prowadzona działalność gospodarcza;
- Emerytura i renta;.Dochody uzyskiwane poza granicami kraju;
Dla banku istotne jest, aby przedstawione przez kredytobiorcę dochody miały charakter stały, były uzyskiwane w sposób regularny, legalny i mogły być w odpowiedni sposób udokumentowane.
Rodzaj oprocentowania
W trakcie podpisywania umowy możemy wybrać, czy będziemy spłacać kredyt na podstawie oprocentowania stałego czy zmiennego. Oprocentowanie zmienne uzależnione jest od wcześniej wspomnianego wskaźnika WIBOR, więc rata kredytu przy oprocentowaniu zmiennym ulega zmianie. Natomiast w przypadku wyboru oprocentowania stałego, rata kredytu jest cały czas na tym samym poziomie. Warto wiedzieć, że oprocentowanie stałe nie obowiązuje przez cały okres kredytowania, ale przez 5 lub 7 lat.
W oprocentowaniu stałym mamy pewność wysokości raty. Dodatkowo po 5 latach możemy przejść na oprocentowanie zmienne lub zdecydować się na kontynuację oprocentowania stałego na nowych warunkach. Bank bowiem analizuje sytuację na rynku, wysokość wskaźnika WIBOR i ryzyko kredytowe i proponuje Ci nową stawkę Twojej raty.
Który rodzaj oprocentowania kredytu będzie lepszy?
- Oprocentowanie zmienne sprawdzi się w sytuacji, gdy przewidujemy, że stopy procentowe będą maleć lub gdy będą utrzymywać się cały czas na takim samym poziomie;
- Oprocentowanie stałe zaś będzie lepszym wyborem w sytuacji gdy przewidujemy, że stopy procentowe będą wzrastać. Warto również sprawdzić w jakim tempie oprocentowanie będzie się zwiększać oraz jak bardzo wzrośnie. W niektórych przypadkach może się okazać, że nawet przy wzroście stóp lepszym rozwiązaniem będzie oprocentowanie zmienne.
Dodatkowo wybór oprocentowania stałego przez kredytobiorcę wiąże się dla banku z większym ryzykiem. Z tego względu instytucje wymagają dodatkowych zabezpieczeń, np. wyższej zdolności kredytowej czy wykupienia dodatkowych ubezpieczeń.
Jeśli nie wiemy, która z powyższych opcji będzie dla nas bardziej korzystna, skonsultujmy się z doradcą finansowym, który doradzi nam najlepsze rozwiązanie, idealnie skrojone pod nasze potrzeby.
Rodzaj rat kredytowych
W trakcie wyboru warunków kredytowania możemy określić nie tylko sposób wyliczania oprocentowania, ale również rodzaj rat kredytowych. Mamy do wyboru:
- Raty równe
- Raty malejące.
Raty równe to najczęściej wybierane rozwiązanie przez kredytobiorców. Charakteryzuje się tym, że rata przez cały okres kredytowania jest taka sama – różni się jedynie wysokością odsetek wyliczanych na podstawie zmiennego wskaźnika WIBOR.
Raty malejące to zaś rozwiązanie, w którym pierwsze raty są wysokie, ale z każdą kolejną kredytobiorca płaci coraz mniej. Nie jest aż tak popularne na polskim rynku kredytowym, gdyż wymaga uzyskania znacznie wyższej zdolności kredytowej. Ma to związek z tym, że zdolność kredytowa mierzona jest na podstawie pierwszej raty, a ta przy ratach malejących jest dużo wyższa niż w przypadku rat równych.
Raty malejące są jednak dużo tańsze pod względem całkowitych kosztów kredytu. Różnica może wynosić nawet kilkanaście tysięcy. Jeśli więc posiadamy dobrą zdolność kredytową, warto zastanowić się nad wyborem takiego rozwiązania.
Dodatkowe koszty związane z kredytem
Są to tzw. koszty okołokredytowe. Nie są związane bezpośrednio z kredytem, ale mają duży wpływ na jego całkowity koszt. Mogą stanowić ponad 10% całej wartości kredytu hipotecznego. Warto więc szczegółowo je przeanalizować.
Do dodatkowych kosztów kredytowych zaliczymy:
- Prowizję za udzielenie kredytu;
- Ubezpieczenia;
- Wycenę nieruchomości;
- Koszty notarialne i sądowe.
Prowizja za udzielenie kredytu
Mamy tu do czynienia z trzema różnymi rodzajami prowizji: prowizją za rozpatrzenie wniosku, prowizją za udzielenie kredytu oraz prowizją za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Ich wysokość zależy od prowadzonej polityki danego banku i w niektórych przypadkach może ona wynosić 0 zł. Warto jednak sprawdzić, czy brak prowizji nie jest rekompensowany przez bank w inny sposób.
Dodatkowe ubezpieczenia kredytu
Najpopularniejszym ubezpieczeniem w kredycie hipotecznym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Obowiązuje ono tych kredytobiorców, który zdecydowali się na jedynie 10% wkład własny.
To jednak nie jedyne rodzaje ubezpieczeń, które mogą pojawić się w kosztach kredytu hipotecznego. Banki stosują również:
- Ubezpieczenie od utraty pracy, które zapewnia spłatę rat kredytowych, gdy kredytobiorca utraci pracę z winy pracodawcy;
- Ubezpieczenie pomostowe, związane z wpisem do hipoteki i obowiązujące jedynie do momentu uprawomocnienia wpisu do hipoteki;
- Ubezpieczenie na życie;
- Ubezpieczenie zakupionej nieruchomości, np. od zdarzeń losowych.
Wycena nieruchomości
Wycena nieruchomości rzutuje na warunki kredytowe oferowane przez bank. Każdy kredytobiorca, niezależnie czy kupuje mieszkania z rynku wtórnego czy pierwotnego, musi taką wycenę przeprowadzić. Banki zwykle oferują swoich własnych rzeczoznawców do wykonania tego typu prac, jednak to wnioskodawca ponosi za nie koszty.
Koszt wyceny nie jest we wszystkich przypadkach ten sam. Zależy on od rodzaju nieruchomości oraz miasta, w którym ta nieruchomość jest zlokalizowana. Można jednak przyjąć, że waha się on w granicach 300 – 1200 zł.
Koszty notarialne i sądowe
Opłaty notarialne związane są z uzyskaniem aktu notarialnego na nabywaną przez nas nieruchomość. Ponosimy koszty zarówno za wydanie aktu notarialnego jak i za jego odpis.
Koszty sądowe to opłaty, które ponosi kredytobiorca w związku z wpisem do księgi wieczystej oraz jej utworzeniem – jeśli to nie zostało wcześniej zrobione.
Opinie innych klientów banku
Każdy bank stosuje nieco inne procedury ubiegania się o kredyt. Inaczej negocjuje się warunki czy w innych terminach rozpatrywane są wnioski o kredyt. Warto zatem odpowiednio wcześniej sprawdzić, jakie doświadczenia mieli inni kredytobiorcy. W końcu z danym bankiem współpracować będziemy nie tylko w trakcie zawierania umowy kredytowej, ale również w późniejszych okresach. Jest to istotne, np. w sytuacji gdy zamierzamy w przyszłości zmienić warunki kredytowania i nadpłacić kredyt.
Kredyt hipoteczny, a zdolność kredytowa
Kolejnym istotnym czynnikiem dla kredytobiorcy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest jego zdolność kredytowa. Jest to zdolność do terminowej spłaty zaciągniętego zobowiązania. Banki biorą pod uwagę wiele czynników, analizując zdolność kredytową swoich kredytobiorców.
Najbardziej istotne przy analizie zdolności kredytowej są przychody. Banki akceptują różne formy dochodów, jednak każda forma wiąże się ze spełnieniem dodatkowych warunków, które wyglądają tak:
- Umowa o pracę: Najwyższą zdolność kredytową uzyskają osoby z podpisaną umową o pracę na czas nieokreślony. W przypadku umowy na czas określony konieczne jest, aby być zatrudnionym od przynajmniej 6 miesięcy. Czasem konieczne będzie przedstawienie dodatkowego dokumentu, w którym pracodawca oświadczy, że ma zamiar w przyszłych okresach nadal zatrudniać danego pracownika.
- Umowa zlecenie: Banki traktują ją nieco inaczej niż umowę o pracę. Również ważna jest dla nich ciągłość zatrudnienia, minimalny staż pracy kredytobiorcy w przypadku tej umowy musi wynosić minimum pół roku. Zdarzają się przypadki, w których to instytucje wymagają nawet rocznego stażu.
- Umowa o dzieło: Sytuacja wygląda podobnie jak w przypadku umowy zlecenie. Wymagany staż to minimalnie 6 miesięcy.
- Działalność gospodarcza: Dawniej banki wymagały jedynie pół rocznego czasu prowadzenia działalności. Dzisiaj konieczne jest, aby firma prowadzona była przez równy rok podatkowy, a niektórych sytuacjach nawet przez 24 miesiące.
Jeśli chodzi o dochody z tytułu najmu oraz dochody zagraniczne, to aby mogły być one zaliczone na poczet kosztów do kredytu hipotecznego muszą być uzyskiwane przez okres co najmniej 6 miesięcy.
Wysokość dochodów w kredycie hipotecznym
Banki biorą pod uwagę nie tylko regularność uzyskiwanych dochodów, ale również ich wysokość. Bowiem zdolność kredytowa to różnica pomiędzy uzyskiwanymi dochodami, a ponoszonymi kosztami. Im wyższe dochody, tym wyższa zdolność.
Nie da się jednak jednoznacznie stwierdzić, ile dokładnie trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Zależy to od wielu czynników, takich jak forma zarobku czy ilość kosztów dodatkowych. Zdolność kredytową osoby o wysokich dochodach mogą zmniejszyć wcześniej zaciągnięte zobowiązania finansowe, np. inne kredyty czy pożyczki.
Dochody nieakceptowane przez banki przy kredycie hipotecznym
Warto jednak wiedzieć, że banki nie akceptują wszystkich form dochodów uzyskiwanych przez kredytobiorców. Są to:
- Dochody związane z uzyskiwaniem alimentów na dziecko;
- Stypendia (studenckie, naukowe itp.);
- Uzyskiwane zasiłki, niezależnie od ich źródła;
- Zarobki z tytułu umowy na czas próbny;
- Dochody uzyskane ze sprzedaży akcji;
- Dochody, których nie da się udokumentować.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Wspomnieliśmy, że zdolność kredytowa jest najważniejszym czynnikiem dla banków w trakcie udzielania kredytów hipotecznych. Jeśli borykasz się ze zbyt niską zdolnością kredytową, istnieje szereg sposobów na jej zwiększenie. Poniżej kilka z nich.
Spłać swoje wcześniejsze zobowiązania
Niespłacone wcześniej zaciągnięte kredyty i pożyczki zwiększają wysokość ponoszonych kosztów przez kredytobiorcę, a więc wpływają na zdolność kredytową. Jeśli uregulujesz wszystkie swoje finansowe zobowiązania, to automatycznie zwiększy się Twoja zdolność kredytowa.
Zadbaj o historię w BIK
Wiąże się to ze spłatą innych zobowiązań, ale także z budowaniem pozytywnej historii kredytowej. Jeśli wcześniej spłacałeś już kredyt i regularnie opłacałeś każdą ratę, to bank zobaczy, że jesteś wiarygodnym kredytobiorcą.
Możesz tutaj zastosować pewien trik. Zanim zdecydujesz się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, buduj swoją historię kredytową poprzez branie i spłacanie małych pożyczek. Może to być pierwsza pożyczka 0% czy zakup sprzętu na raty.
Dodatkowo regularnie monitoruj swoją historię w BIK.
Weź kredyt wspólnie
Bardzo popularnym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest zaciągnięcie zobowiązania wspólnie, np. z małżonkiem. Jest to szczególnie korzystne, gdy zarabiają obie strony i mieszkają razem. W takim przypadku koszty gospodarstwa domowego będą liczone jako jedno, ale za to znacząco zwiększą się przychody.
Warto dodatkowo zadbać o odpowiedni wiek kredytobiorców, biorąc pod uwagę maksymalny wiek uznawany przez banki. Ma to szczególne znaczenie dla osób, które planują zaciągnąć kredyt z rodzicami czy dla osób starszych.
Zwiększ wkład własny
Obecnie banki wymagają wkładu własnego na poziomie 10% przy obowiązkowym wykupieniu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jednak zwiększenie wysokości wkładu własnego skutkuje zmniejszoną kwotą kredytu, mniejszą miesięczną ratą, a tym samym zwiększeniem zdolności kredytowej.
Czasem warto trochę poczekać i spróbować zebrać wymagane środki od najbliższych, aby potem przy wyższej zdolności negocjować z bankiem korzystniejsze warunki kredytowania.
Weź kredyt na dłuższy okres
Wprawdzie będzie się to wiązało ze znacznie wyższym całkowitym kosztem kredytu hipotecznego, ale przełoży się również na niższą miesięczną ratę. Jeśli uzyskujemy negatywną decyzję kredytową przy zobowiązaniu na 20 lat, zdecydujmy się na jego wydłużenie, np. do 30 lat. Banki umożliwiają wcześniejszą spłatę kredytu, więc jeśli tylko Twoja sytuacja finansowa się poprawi, będziesz mógł wcześniej spłacić swoje zobowiązanie.
Skorzystaj z rat stałych
Wiążą się one z niższą zdolnością kredytową niż w przypadku rat malejących. W dodatku zawsze znamy wysokość raty, więc dużo lepiej jesteśmy w stanie zaplanować swoje wydatki domowe.
Pomyśl o kredycie refinansowym
Ta opcja przyda się dla osób, które już zaciągnęły kredyt hipoteczny, ale szukają rozwiązania, aby obniżyć swoje dotychczasowe koszty. Kredyt refinansowy to kredyt udzielany w innym banku na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego. Jest to korzystne w sytuacji, gdy na rynku dostępne są tańsze kredyty hipoteczne. Wówczas to nowy bank spłaca za nas zobowiązanie, a my spłacamy kredyt w nowym banku na nowych, atrakcyjniejszych warunkach.
Spróbuj zwiększyć swoje dochody
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to dobry czas, żeby porozmawiać z pracodawcą o podwyżce. Nawet subtelne zwiększenie zarobków może przyczynić się do zwiększenia Twojej zdolności kredytowej. Możesz również poszukać dodatkowej formy zatrudnienia. Ważne jednak, aby dokonać tego odpowiednio wcześniej, aby to nowe źródło dochodu mogło być zaakceptowane przez bank. Najlepiej zatrudnić się np. na umowę zlecenie czy dzieło na 6 miesięcy przed złożeniem wniosku o kredyt.
Kredyt hipoteczny, a wnioski kredytowe
Istnieje mylne przekonanie, że nie należy składać wniosków kredytowych do kilku banków jednocześnie. Jednak w przypadku starania się o kredyt hipoteczny takie rozwiązanie jest na porządku dziennym. Ważne jest natomiast, aby wnioski wysyłać jednocześnie i maksymalnie do kilku banków.
Takie podejście daje nam większe możliwości wyboru. Jeśli bowiem uzyskamy kilka pozytywnych decyzji kredytowych, możemy wybrać z nich tę najbardziej odpowiednią dla nas. Dodatkowo pole wyboru otwiera nam szersze możliwości negocjacyjne – możemy więc dzięki temu uzyskać jeszcze atrakcyjniejsze warunki, np. niższą marżę kredytu.
Kredyt hipoteczny – podsumowanie
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat. Z tego względu musimy rozumieć wszystkie zapisy w umowie i konsekwencje z nimi związane.
Jeśli nie czujemy się na siłach, aby przeanalizować wszystkie informacje związane z kredytem hipotecznym samodzielnie, możemy porozmawiać z doradcą kredytowym w banku lub umówić się na rozmowę z profesjonalnym ekspertem finansowym. Dzięki temu będziemy mieli pewność co do wyboru optymalnego rozwiązania, dopasowanego do naszej sytuacji życiowej i finansowej.