Podejmując decyzję o kredycie na zakup nieruchomości lub budowę domu należy się liczyć z tym, że bank zaproponuje hipotekę jako zabezpieczenie pożyczanej kwoty, w zamian oferując atrakcyjne zwykle oprocentowanie kredytu hipotecznego. Na czym polega takie zabezpieczenie hipoteczne?
Kredytobiorca musi przedstawić w banku dowód dokonania wpisu w księgach wieczystych, który potwierdzi, że to bank ma hipotetyczne prawo dysponowania nieruchomością do czasu spłacenia kredytu hipotecznego. Naturalnie, dopiero w momencie, gdy kredytobiorca przestanie spłacać kredyt hipoteczny, powstaje zagrożenie, że jego własność może zostać zajęta przez bank, który ma do tego uprawnienie na podstawie ustanowionej hipoteki. Natomiast w przypadku terminowego spłacania swoich należności wobec banku kredytobiorca nie ma podstaw, by się obawiać, że ustanowienie hipoteki jest czymś innym, niż wyłącznie zabezpieczeniem kredytu. Klient banku dokonuje dwóch wpisów w księgach wieczystych, ustanawiając hipotekę zwykłą na zabezpieczenie pożyczonego kapitału i hipotekę kaucyjną, która zabezpieczy odsetki i koszty kredytu jako dokonane czynności bankowe. Jest to tak zwane ustanowienie hipoteki na rzecz banku.
Po dokonaniu wpisów w dziale IV księgi wieczystej nieruchomość zostaje obciążona hipoteką, co oznacza, że bank będzie mógł sprzedać zastawiony dom lub mieszkanie w sytuacji, gdy kredytobiorca nie wywiąże się ze swojego obowiązku wobec banku, czyli nie spłaci w określonym terminie swoich należności z tytułu kredytu. W przypadku sprzedaży przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką komuś, kto tego nie sprawdzi, obowiązek wobec banku przejdzie na kupującego. Hipoteka wygasa dopiero po spłacie długu, bank wystawia wtedy zaświadczenie, że kredyt został spłacony i kredytobiorca może zwrócić się do sądu o wykreślenie swojej hipoteki z księgi wieczystej.
Podstawą wpisu do księgi wieczystej są dokumenty bankowe, potwierdzające wierzytelność banku z tytułu udzielonego kredytu i towarzyszących temu kosztów bankowych. Dokumenty stwierdzają, że udzielono kredytu, określają jego wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty pożyczonej kwoty, a także przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Należy dodać, że ustanowienie hipoteki podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podstawą opodatkowania jest tutaj kwota zabezpieczanej wierzytelności.